Hou het hoofd koel en scoor!

Hou het hoofd koel, scoor nú jouw doel!

TOP 10 oplossingen voor NUMMER 1 PROBLEEM op het erf

.

Tackel alle verhitte discussies rondom bestemmingen en vergunningen op je erf met deze top 10 oplossingen:

.

1. Benut de VAB-regeling

Vraag bij de gemeente naar het beleid voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB), waarmee provincies en gemeenten lichtere voorwaarden stellen ten aanzien van het omzetten van agrarische gebouwen naar de bestemming wonen of werken;

2. Organiseer vooroverleg

Dien een formeel conceptverzoek in of vraag een ‘omgevingstafel’ aan bij de gemeente om de haalbaarheid van je plannen te bespreken en toetsen, voordat je peperdure bouwtekeningen laat maken of je plan al kant en klaar uitwerkt;

3. Geef een kwaliteitsimpuls

Combineer je herbestemmingswens met landschappelijke verbetering, zoals bijvoorbeeld het slopen van landschapsontsierende stallen in ruil voor één nieuwe woning (Rood-voor-Rood regeling);

4. Ga next level met een AgriCoach

Maak gebruik van een onafhankelijke coach met agrarische expertise, die jou versterkt en helpt om je belangen als eigenaar en de regels van de overheid optimaal op elkaar af te stemmen;

5. Pas functiemenging toe

Onderzoek of de huidige agrarische bestemming kan blijven bestaan met een nevenactiviteit, zoals een zorgtak, boerderijwinkel of minicamping, wat planologisch vaak makkelijker is;

6. Maak gebruik van de BOPA-procedure

Zet de regels van de Omgevingswet in door een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) aan te vragen, waarmee de gemeente sneller en makkelijker kan afwijken van het geldende omgevingsplan. Deze mogelijkheid wordt nog maar weinig benut;

7. Zet participatie vooraf in

Betrek buren en lokale belangenverenigingen direct bij de plannen om bezwaarschriften en juridische vertragingen tijdens de officiële vergunningsaanvraag te voorkomen;

8. Pas voormalige bedrijfswoning in

Transformeer de bedrijfswoning naar een ‘voormalige bedrijfswoning’, zodat burgers er mogen wonen zonder dat het naastgelegen (agrarische) bedrijf in de bedrijfsvoering wordt belemmerd;

9. Benut monumentenstatus

Controleer of de oude schuur historische waarde heeft; voor karakteristieke of monumentale panden gelden namelijk vaak soepelere herbestemmingsregels en specifieke restauratiesubsidies;

10. Ontwikkel gefaseerd

Splits het project op in kleinere, vergunningsvrije stappen of tijdelijke omgevingsvergunningen (maximaal 15 jaar) om de financiële risico’s en juridische druk te spreiden.

.

Ook al krijg je als agrarisch ondernemer al gauw met dit nummer 1 probleem op het erf te maken, de oplossingen liggen niet altijd even voor de hand. We lichten ze daarom hierna nog even in Jip en Janneke taal toe, zodat je er je voordeel mee kunt doen in deze tijd!

.

1. Benut de VAB-regeling (Vrijkomende Agrarische Bebouwing)

Gemeenten willen natuurlijk ook niet dat lege stallen verpauperen. Daarom hebben ze bijna altijd een ‘VAB-beleid’. Dit is een lijst met regels waarin precies staat omschreven wat er wél mag in een oude stal (als je stopt met boeren). Denk aan de opslag van caravans, een timmerbedrijfje of een kantoor. Het is de snelste route naar een nieuwe bestemming omdat de gemeente dit beleid al vooraf heeft goedgekeurd. Het is dus een simpele oplossing die voor de hand ligt. Daarom zetten we deze oplossing ook op plek 1.

Jammer genoeg zien we toch nog te vaak dat agrarisch ondernemers hun plannen al (deels) uitgevoerd hebben, voordat ze deze check doen. Dat is erg jammer en zorgt voor onnodige handhavingsproblematiek en scheve verhoudingen. Ook dan zijn we je graag van dienst. We hebben namelijk alle begrip voor ongetemde drive en ondernemerschap, al vinden we het uiteraard slimmer en beter zaken vanaf de start goed te regelen. We zijn er overigens ook voor je als je een uitgebreider plan wil realiseren. Wil je hierover met mij in gesprek? Vul dan het formulier in via deze LINK.

2. Organiseer vooroverleg (de omgevingstafel)

Ons advies is nóóit direct voor een dure officiële vergunningaanvraag te gaan. Helaas is dat echter nog steeds de route die we het meeste zien. Het plan wordt zonder samenspraak vooraf kant en klaar ingediend. Als de gemeente ‘nee’ zegt, ben je al je geld kwijt. Vraag in plaats daarvan om een ‘vooroverleg’ of neem plaats aan de ‘omgevingstafel’. Je schuift dan informeel aan met de ambtenaren. Je legt je idee op tafel en zij vertellen je direct waar de knelpunten zitten en hoe je die kunt oplossen. Dat bespaart je duizenden euro’s aan architectenkosten. Het heeft vaak ook zelfs hun eigen voorkeur.

Stap voor stap werk je zo nader je plan uit en houdt regie over de kosten en stappen. We helpen je daar graag bij en zijn in de praktijk vaak bij deze voorgesprekken aanwezig. Ook in de fase daarna, bij oplossingsgerichte gesprekken. We kunnen je eveneens helpen met de voorbereidingen of ervoor zorgen dat je pitch goed verloopt. Wil je hierover met mij sparren? Vul dan het formulier in via deze LINK.

3. Geef een kwaliteitsimpuls

Dit is een rekensom: je sloopt oude, lelijke stallen en inruil daarvoor mag je een extra (burger)woning bouwen of een bouwkavel verkopen. De gemeente is blij omdat het landschap opknapt (minder asbest en beton), en jij verdient geld aan de verkoop van de grond of de nieuwe woning om de sloopkosten te betalen. Dit heet in veel provincies de ‘Rood-voor-Rood’-regeling en kan bijzonder interessant zijn.

Zorg er wel altijd voor dat je hierin wordt bijgestaan door een goede, betrouwbare financiële contactpersoon die dit voor je door kan uitrekenen en je belangen hierin kan behartigen. Het is belangrijk dat je calculatie precies klopt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Ook bij deze gesprekken zijn wij regelmatig aanwezig om de belangen van de boer te behartigen. Een kanttekening is dat we vooraf niet kunnen beloven dat deze ruilopties in elke gemeente voorhanden zijn. Dat is en blijft maatwerk in samenspraak met de gemeente en is afhankelijk van de mogelijkheden aldaar.

4. Ga next level met een AgriCoach

Een Agricoach is een onafhankelijke expert die met de laarzen in de modder en de voeten in de klei staat. Zij kennen de boerenpraktijk én de ambtelijke wereld. De coach komt bij je aan de keukentafel zitten, luistert naar je toekomstplannen en vertelt welke subsidies en regelingen er zijn. Ook helpen ze je persoonlijke drijfveren, mogelijkheden en dilemma’s helder te krijgen. In veel provincies is het eerste advies van zo’n coach helemaal gratis. Je kunt ook bij ons terecht. Met een GLB Advies- en/of Bedrijfsplanvoucher ontvang je zelfs een mooie financiële ondersteuning. Daarnaast biedt het Boerenperspectief programma mogelijkheden. Ook daarbij zijn wij aangesloten. Ga na of ook jouw Provincie dit programma biedt en meld je aan! Tot slot heeft AgriBusiness ook los daarvan aantrekkelijke aanbiedingen voor je. Ik leg ze je graag persoonlijk uit. Je ziet ze en kunt ze boeken via deze LINK. Wil je eerst meer informatie? Neem dan contact op via het contactformulier via deze LINK.

5. Pas functiemenging toe (nevenactiviteiten)

Je hoeft niet direct de agrarische bestemming los te koppelen van je hele erf. Vaak mag je binnen de agrarische bestemming ook andere dingen doen, zolang het maar ‘bijzaak’ blijft. Denk aan een boerderijwinkel, een minicamping, een zorgtak of een kleinschalige paardenhouderij. Dit scheelt een hoop papierwerk omdat het erf in de basis gewoon een boerderij blijft.

Het is belangrijk je plan goed helder te hebben voor de toekomst en tijdig voor te sorteren, zodat je regie houdt over je keuzes en de consequenties daarvan kent. Om hierover te sparren en je situatie nader te beoordelen, kun je altijd bij ons terecht. Neem contact op via deze LINK.

6. Maak gebruik van de BOPA-procedure

Onder de nieuwe Omgevingswet (sinds 2024) is er een snelle ontsnappingsroute: de BOPA (Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit). Als jouw plan niet in de regels van de gemeente past, maar de gemeente vindt het wel een goed idee, dan kunnen ze met een BOPA binnen 8 weken een uitzondering voor jou maken. Vroeger duurde zo’n wijziging vaak meer dan een jaar. In de praktijk zien we helaas nog een onterechte terughoudendheid ten aanzien van deze procedure, zowel vanuit adviseurs, alsook vanuit gemeenten, wellicht vanuit onwetendheid, onbekendheid of nieuwigheid. Beroep je erop.

7. Zet participatie vooraf in (buurtgesprek)

De grootste vertraging bij vergunningen komt nog altijd door ruziënde buren die bezwaar maken. Voorkom dit door, nog vóórdat je naar de gemeente stapt, de buren uit te nodigen voor de koffie, of zelfs een bijeenkomst te organiseren. Laat je plannen zien! Als de buren (en verdere omgeving) akkoord zijn, zet de gemeente vaak veel sneller een handtekening omdat ze weten dat er achteraf geen juridisch gezeik van komt. Dit vraagt een doordachte, passende strategie. We hebben hier zeer goede ervaringen mee en kunnen dit met je voorbespreken en afstemmen, om tot de meest ideale oplossing te komen. Dit voorkomt veel problemen en bespaart je onnodige tijd, rompslomp en geld.

Ook hier zien we in de praktijk een terughoudendheid vanuit angst. Mensen gaan eerder in de weerstand, in plaats van een oplossingsgerichte, transparante houding aan te nemen en kunnen daardoor ook geen snelle afwikkeling en voortgang verwachten. Met de juiste aanpak is dit helemaal niet nodig. Uiteraard vereist deze aanpak wat voorwerk, een doordacht plan en een adequate uitwerking, maar dan mag je ook resultaat verwachten dat het licht laat schijnen tot ver in de toekomst. Wil je hierover graag met mij van gedachten wisselen? Neem dan gerust vrijblijvend contact op via deze LINK.

8. Pas voormalige bedrijfswoning in

Als je de boerderij wilt splitsen zodat je kinderen bijvoorbeeld in het voorhuis kunnen wonen en jij in de stal (of andersom), loop je vaak vast op milieuregels (zoals geur en geluid van je eigen bedrijf). Door het voorhuis de status van ‘voormalige bedrijfswoning’ (voorheen ‘plattelandswoning’) te geven, gelden die strenge milieueisen voor dat huis vaak niet meer. Je mag er dan gewoon wonen zonder dat je je eigen bedrijf op slot zet. In elk geval iets om na te gaan dus. Meer informatie hierover tref je aan via het Informatiepunt Leefomgeving en je eigen gemeente. Ga je mogelijkheden na!

9. Benut monumentenstatus

Heeft jouw oude schuur een mooie rieten kap, oude gebinten of historische waarde? Dan is het soms slim om te kijken of het een gemeentelijk of rijksmonument kan worden. Dat klinkt misschien moeilijk vanwege extra regels, maar gemeenten zijn juist heel soepel met herbestemming (zoals bewoning) als dat de enige manier is om een historisch pand te redden. Bovendien kun je dan gebruikmaken van flinke restauratiesubsidies. Dit kent echter ook nadelen, dus maak je keuze bewust en laat je vooraf goed adviseren over alle voors en tegens.

10. Ontwikkel gefaseerd (stap voor stap)

Probeer niet alles in één keer te veranderen. Als je direct 5 vakantiewoningen, een winkel en een minicamping wilt zonder strak plan of compleet, samenhangend concept, zegt de gemeente al snel ‘ho stop’. Begin bijvoorbeeld met een tijdelijke vergunning voor 5 of 10 jaar voor één activiteit. Als dat goed loopt en de buurt klaagt niet, is de stap naar een definitieve vergunning voor een groter plan een stuk makkelijker. Vaak is dit ook het advies van de gemeente zelf. Zorg dat je niet zonder goed contact en vooroverleg in deze situatie strandt. Dan sta je namelijk met 1-0 achter en verspeel je kansen om in goed overleg stappen te zetten in de door jou gewenste richting.

Wil je hierover met ons sparren? Dat kan altijd natuurlijk. Maak een afspraak via deze LINK. Wil je eerst meer informatie? Neem dan contact op via het contactformulier via deze LINK.

.

Maak tijdens het hitteplan jouw strakke toekomstplan!

Welke van deze stappen spreekt jou het meeste aan voor jouw situatie? Hou juist nú het hoofd koel en scoor jouw doel met een slimme aanpak. Wij denken graag met je mee! Neem contact op voor een gratis en vrijblijvend telefonisch, oriënterend kennismakingsgesprek. Dit kan ook via Zoom. Gesprekken onder 4 (of meer) ogen aan de keukentafel zijn natuurlijk ook mogelijk, maar worden wel in rekening gebracht. Je kunt daarentegen altijd toegevoegde waarde verwachten. Neem contact op via deze LINK. Wil je liever eerst meer informatie? Neem dan contact op via het contactformulier via deze LINK.